Nu sunt ghicitor în stele, dar sunt sigur că, dacă nu a făcut-o deja, până la sfârșitul anului cineva o să-ți explice cum stă treaba cu investițiile imobiliare. Probabil la o cină, probabil după al doilea pahar de vin, dar sigur cu aerul omului care a descoperit un secret pe care toți ceilalți l-au ratat. Pare foarte bine informat: „ROI minim de 8,16% pe an. Altfel nici nu stau de vorbă!”
El l-a aflat citind cărțile lui Robert Kiyosaki (scrise acum 15-20 de ani) sau participând la bootcampuri ori webinarii ale unor influenceri financiari români.
Indiferent de sursa sa de informare, discursul său o să sune cam așa: cumperi un apartament, găsești un chiriaș, chiria lui îți plătește rata la bancp, tu iei diferența și te îmbogățești în timp ce dormi.
Simplu, elegant, irezistibil, nu-i așa?
Și matematica pe care o să ți-o arate chiar o să pară curată.
Chiria intră: 600 de Euro.
Rata iese: 370 de Euro.
Îți rămân 230 de Euro pe lună, adică vreo 2.700 de Euro pe an.
Cam cât ai cheltuit pentru ultima vacanță în străinătate cu familia.
Creierul tău reacționează la numărul acela. „Scap de grija vacanței și toată lumea este fericită!”
Până la sfârșitul cinei ești pe net și te uiți la apartamente cu două camere. Iar acasă, înainte să-ți săruți nevasta, îi spui: „Am aflat o chestie super-tare. De-abia aștept să o pun în practică.”
Problema este că cei 230 de Euro/lună nu sunt ai tăi. Sunt primul rând dintr-o listă mult mai lungă, și mult mai urâtă, despre care nu vorbește nimeni. Pentru că Robert Kiyosaki și-a încheiat cartea înainte să vorbească despre ea.
Cheltuielile despre care nu se vorbește la cină
Din momentul în care semnezi actele și plătești avansul cerut de bancă (aproape sigur folosind rezervele finaciare ale familiei), cheltuielile încep să apară. Neinvitate, neanunțate și cu un timing incresibil de prost.
Taxa locală pe proprietate. Asigurare impusă de bancă. Curățenie. Zugrăvit. Micile reparații pe care le lași „pe mai târziu” până când mai târziu devine o urgență scumpă.
Crezi că am terminat? Nu, „neprevăzutele” continuă. Centrala termică ce se strică exact de Bobotează. Trei luni „pe sec” până să-ți găsești un chiriaș. Fondul de reparații pentru terasa care produce infiltrații la ultimul etaj (nu la tine, slavă Domnului).
Niciuna nu este suficient de mare ca să te sperie singură. Dar tocmai asta este capcana: cheltuielile vin pe rând, fiecare dintre ele părând rezonabilă, dar împreună consumă pe ascuns tot profitul care te-a convins să cumperi acel apartament.
Impozitul pe venit și taxa pe proprietate sunt obligatorii, dacă nu vrei să plătești din urmă, cu penalități. Aici lucrurile sunt simple: 16% din 60% din chiria încasată reprezintă, practic, 10% din aceasta. Deci, la o chirie de 600 Euro/lună, plătești un impozit anual pe venit de 720 Euro.
Iar la acesta se adaugă între 0,02% și 0,2%/an taxă locală, să zicem 0,1% din valoarea de piață a imobilului, adică 0,001 x 80.000 Euro = 80 Euro.
Deci, din cei 2.700 de Euro pe an la care te așteptai, mai rămâi cu 1.900 Euro/an, dacă vrei să dormi liniștit.
Asigurarea impusă de bancă, taxele bancare și variația IRCC sau a cursului valutar îți mai consumă între 200 și 300 Euro/an, parțial cuprinși în faimoasa valoare DAE pe care ți-o comunică banca la încheierea contractului de împrumut ipotecar, dar care nu este în niciun fel fixă.
Cred că ai făcut deja calculul: 1.900 – 230 = 1.670 Euro/an.
Lunile fără chirie încasată o să vină, indiferent ce crezi tu acum. Chiriașii pleacă pentru un job nou, o relație nouă, un apartament mai ieftin cu două străzi mai încolo.
Regula nescrisă spune să bugetezi cel puțin o lună pe an fără venituri din chirie. Adică o lună în care rata la bancă se plătește din buzunarul tău, nu al chiriașilor.
1.670 – 370 = 1.300 Ero pe an.
Mai puțin de jumătate față de cât credeai inițial.
„OK, Daniel,” o să spui asemeni multora dintre cei cu care discut în cabinet. „Nu mai plecăm în vacanță în străinătate, o facem în țară.”
Numai că n-am terminat lista de care nu ți-a vorbit nimeni până acum!
Costul repunerii pe piața de închirieri. După plecarea unui chiriaș, urmează curățenia, reparațiile, anunțurile, interviurile cu potențialii noi chiriași, unii dintre ei de-a dreptul memorabili, și nu în sensul bun al cuvântului.
Mai scădem 300 – 700 Euro, în funcție de starea în care ți-au lăsat apartamentul. Deci, ajungem pe la 800 Euro/an în anii cu astfel de evenimente.
Întreținerea și înlocuirea dotărilor nu este opțională. Mobila, aparatele electrocasnice etc. se degradează fizic, indiferent dacă vrei sau nu. Chiar Kiyosaki spune că este bine să rezervi 1–2% din valoarea proprietății în fiecare an. La un apartament de 100.000 de Euro, asta înseamnă minim 1.000 de Euro anual.
În unii ani nu cheltuiești nimic. În alți ani se strică aerul condiționat în august, țeava cedează într-o duminică seara, sau descoperi că instalația electrică datează din epoca Ceaușescu.
Și asta înainte să ajungi la cheltuielile cu adevărat mari: lifturi, terase sau acoperișuri, centrale termice, instalații sanitare complete. Nu sunt surprize. Sunt facturi fără dată de emitere, care își așteaptă rândul.
„Vai de mine,” te aud exclamând. „De unde să pun de-o parte 1.000 Euro pe an, când tu mi-ai calculat că nu-mi mai rămân decât 800 Euro/an?
Nu vreau să fiu cel care-ți aduce vestea proastă, dar nici nu te pot prosti în față.
În loc să cheltuiești pe vacanțe diferența de bani dintre chirie și rata la credit, cel mai înțelept ar fi să o pui de-o parte, ca să ai din ce să plătești aceste cheltuieli neprevăzute, dar foarte probabile.
Ce zici, continuăm lista?
Factura pe care tot uiți să ți-o emiți singur
Există o cheltuială pe care aproape nimeni nu o ia în calcul, pentru că nu ajunge ca o notificare de plată în aplicația de mobile banking. Se numește timpul tău. Și este doar aparent gratuită.
Telefonul de la ora 22:00 despre un robinet care picură. Sâmbăta pierdută așteptând un instalator care „vine sigur până la prânz.” Pauza de masă de miercuri sacrificată pentru a programa o reparație. Cele trei seri din săptămâna asta în care ai verificat referințele unor potențiali chiriași, dintre care doi aveau referințe de coșmar.
Fiecare incident, luat separat, pare banal. Repetat timp de zece, cincisprezece, douăzeci de ani, începe să semene cu un al doilea job. Unul cu program haotic, șef de coșmar și fără concediu plătit.
Dacă îți prețuiești cu adevărat timpul și nu vrei să te încarci cu gestionarea relației cu chiriașii, poți angaja o firmă de property management.
Dar pregătește-te să mai scazi 8–10% din chirie, adică circa 700 Euro/an.
Preferi să te ocupi singur? Îți vei risipi serile, weekendurile și nervii tăi.
În concluzie, oamenii care știu cu adevărat ce fac nu vorbesc despre „chirie minus rată.”
Ei vorbesc despre randament efectiv, adică profitul real după ce pui pe hârtie fiecare cost, inclusiv cel al timpului tău.
Și când faci calculul corect, o proprietate decentă într-o zonă decentă îți aduce un randament real undeva între 3 și 5% pe an.
Respectabil? Da.
Mai mic decât 6,6% dobândă anuală la titlurile de stat în Euro cu scadență la 5 ani emise în această lună? Evident.
Apropiat de ROI din „venituri pasive” de 8,16%, 12,5%, 20%/an pe care le auzi în podcasturi? Nu chiar.
Și atunci, de ce atâția români au căzut în patima cumpărării de garsoniere și apartamente de 2 camere, pe care le închiriază?
Imobiliarele au totuși o superputere. Reală.
astfelȘtii că sunt corect și îți prezint toate aspectele relației tale cu banii investiți .
Chiar dacă poate nu vei reuși să plătești vacanțele familiei din banii de chirie, achiziția unui imobil are nu doar latura de posibil venit pasiv, ci și cea de investiție.
Iar valoarea investițiilor imobiliare crește în timp, chiar dacă, uneori și scade în cazul unor crize financiare majore.
În cazul lor apare efectul de multiplicare, ce este unul dintre cele mai puternice instrumente financiare la care au acces oamenii obișnuiți.
Dai un avans de 15.000 de Euro și controlezi o proprietate de 100.000 de Euro. Când valoarea sa pe piață crește cu 10%, câștigi 10.000 de Euro, dintr-un capital investit de 15.000, ceea ce înseamnă un randament de 66% raportat la investiția inițială.
Nu poți face asta cu titlurile de stat. Acolo, dobânda promisă rămâne neschimbată, indiferent ce se întâmplă cu inflația.
Nici măcar un portofoliu de acțiuni nu funcționează diferit. Acolo primești exact suma investită, înmulțită cu performanța pieței. Nu există niciun bonus de multiplicare.
În plus, spre deosebire de acțiuni, imobiliarele îți aduc un venit lunar, în bani reali, nu doar un număr care variază pe un ecran.
Piața poate intra în panică, economia poate tuși, dar (dacă ai noroc de un chiriaș serios) banii continuă să vină.
Dar multiplicarea nu este ceva necondiționat. Este mai degrabă un angajat care lucrează excelent când economia merge bine și te sabotează spectaculos când lucrurile merg prost.
Dacă prețurile scad cu 10%, apartamentul tău mai valorează doar 90.000 de Euro. Rata la bancă nu se micșorează din solidaritate. Este posibil ca banca să-ți ceară garanții suplimentare. Capitalul tău propriu absoarbe toată pierderea.
Exact așa ajung oamenii în situația în care datorează băncii mai mult decât face apartamentul, plătind în continuare pentru un activ care valorează mai puțin decât datoria pe el. Lucru pe care l-au simțit pe piele proprie cei care au constractat împrumuturi în franci elvețieni, pe un maxim de preț al imobiliarelor, în 2006-2009.
Și mai este ceva ce nimeni nu spune în gura mare: cei 15.000 de Euro avans sunt înghețați. Nu mai sunt disponibili pentru urgențe, ori pentru o oportunitate mai bună care apare peste doi ani. Nu mai sunt disponibili, punct.
Să vinzi o proprietate durează luni și costă mii de Euro taxe notariale. Să vinzi niște acțiuni durează două minute și nu costă aproape nimic.
Investind în imobiliare, nu pierzi direct bani, ci pierzi opțiuni.
Iar opțiunile valorează mai mult decât îți dai seama, exact în momentul în care ai desperată nevoie de una.
Să nu crezi că Fondurile de Investiții stau mai bine
„Bagă totul într-un fond de investiții (ETF)” pare a fi răspunsul matur al adultului responsabil. În locul ratei la bancă, investește-ți lunar banii în acțiuni.
Scapi de chiriași, de reparații, de instalatorii care nu mai răspund la telefon. Setezi un ordin automat, transferi banii lunar și îți trăiești viața.
Frumos în teorie. Iată problema: piața te va trage în jos periodic și complet legal.
În 2008, indicii bursieri globali au pierdut aproape 40% din valoare. La începutul lui 2020, au căzut peste 30% în câteva săptămâni. Chiar înainte de Halloween, Alphabet (compania din spatele Google) a pierdut 500 miliarde de dolari într-o singură zi.
Imaginează-ți că deschizi aplicația de investiții într-o luni dimineață și vezi că economiile tale din ultimii cinci ani s-au evaporat pe jumătate, în timp ce știrile anunță că apocalipsa continuă.
Mulți oameni nu rezistă acestei presiuni. Vând sperând să mai salveze ceva, vând în pierdere ca să „limiteze pierderile,” așteaptă „să se liniștească lucrurile” și, până revin pe piață revenirea s-a produs deja, fără ei. Iar banii pierduți rămân pierduți.
Media istorică de creștere a valorii acțiunilor de 8–10% pe an de care tot auzi este reală, dar beneficiezi de ea doar dacă ești unul dintre cei care continuă să investească de parcă nu s-ar fi întâmplat nimic atunci când totul în jur arde și se prăbușește.
Astfel de oameni calmi și încrezători sunt mult mai puțini pe lume decât crezi.
În plus, fondurile de investiții nu îți plătesc mare lucru acum. Dividendele pentru un portofoliu de 100.000 de Euro? În jur de 200–300 de Euro pe lună. Utili. Dar nu-ți schimbă viața, la fel cum nu ți-o schimbau nici cei 230 Euro/lună încasați din rate.
Iar după ce plătești venitul pe profit (10%, adică circa 250 Euro/an) și taxa de administrare a contului (0,25% din valoarea totală a investiției, deci alți 250 Euro/an), îți rămân circa 2.500 Euro/an, pe care cel mai înțelept este să-i reinvestești, pentru a beneficia de efectul multiplicator al compunerii profitului.
Deci, aparent ai putea încasa cam la fel de mult ca și din chirie, dar dacă scoți banii din dividende în loc să-i reinvestești, valoarea investiției va fi afectată în timp de inflație (da, și în zona Euro există inflație!).
Mai există o capcană psihologică subtilă de care nimeni nu vorbește suficient: nu poți face poze cu portofoliul tău de acțiuni.
Nu-l poți arăta altora pe telefon, făcând swipe de la vecinătățile blocului până la cotloanele instalațiilor sanitare abia schimbate. Nu le poți explica prietenilor cât de atractiv, valoros sau bine poziționat este, așa cum o poți face cu un apartament.
Investiția în ETF este un număr pe un ecran, care crește, scade și cere în schimb un singur lucru: disciplină și răbdare infinită pentru ca încet, încet, valoarea sa să crească.
Deci, în cazul în care optezi pentru un fond de investiții:
- ai nevoie de tot capitalul de la bun început (100.000 Euro vs. 15.000 Euro pentru avans în cazul achiziționării unui apartament cu credit ipotecar),
- intri pe o piață care variază mult mai rapid și mai puternic decât cea imobiliară, deci în egală măsură poate acționa în favoarea sau în defavoarea ta,
- poți vinde rapid acțiunile sau deținerile tale la ETF-uri, ceea ce poate acționa în favoarea sau în defavoarea ta,
- este important să nu scoți dividendele, ci să le reinvestești, pentru a contracara astfel efectul inflației și a beneficia de compunerea profitului (deci adio vacanțe gratuite an de an).
Pare simplu și ușor. Nu este. Majoritatea eșecurilor în investiții nu sunt eșecuri de logică, ci de psihologie. Căci este infinit mai greu să stai calm în fața unui număr abstract care scade văzând cu ochii decât în fața unui apartament solid, real, pe îl poți vizita dacă vrei.
Deci ce-mi recomanzi? Imobiliare sau acțiuni?
Întrebarea este greșită. Nu sunt influencer financiar, nici ghicitor în stele, le spun celor din cabinet. Și acum îți spun și ție.
Din punctul de vedere al psihologiei banilor, imobiliarele și investițiile bursiere nu sunt două arome de înghețată.
Sunt două stiluri de viață diferite, cu costuri diferite și cu oameni diferiți cărora li se potrivesc.
Imobiliarele îți oferă:
- efectul de multiplicare a valorii pe piață,
- venituri lunare cu care să acoperi ratele la bancă și
- ceva concret la care să te uiți cu mândrie.
În schimb, îți cer:
- contractarea unui împrumut ipotecar,
- concentrarea riscului într-un singur imobil și
- un al doilea job (de administrator) pe care nu știai că l-ai acceptat.
Fondurile de investiții îți oferă:
- diversificarea opțiunilor,
- simplitate în execuție și
- posibilitatea de a ieși rapid de pe piață.
Îți cer:
- să nu reacționezi la crize într-un mod pe care să-l regreți apoi timp de ani de zile,
- să-ți respecți termenul stabilit inițial (15 – 25 – 35 ani) înainte de a face retrageri,
- să te mulțumești cu cifre, pe care nu le vede și nu le înțelege mai nimeni.
Niciuna dintre cele două variante de investiții nu generează venituri cu adevărat pasive. Una îți mănâncă timpul. Cealaltă îți mănâncă nervii.
De aceea, înainte să trimiți 15.000 de Euro în una dintre aceste două direcții, nu te întreba care îți poate aduce un profit mai mare. Întreabă-te:
Care variantă consumă mai puțin din ceea ce contează cu adevărat pentru mine?
Ai timp, energie și plăcerea de a interacționa cu oamenii? Imobiliarele pot fi opțiunea potrivită pentru tine.
N-ai așa ceva, dar ai un capital de start consistent și-l poți lăsa în pace timp de minim douăzeci de ani doar adăugând noi și noi bani, fără să retragi nimic? Depunerile acelea plictisitoare produc în final mai mult decât li se pare multora.
Iar dacă cineva îți spune că una dintre ele câștigă întotdeauna, ai un singur lucru de făcut.
Întreabă ce informații a omis.
Căci, la fel ca la Halloween, orice „treat” financiar este însoțit și de un „trick” psihologic.
